記者： 李潔瑜 梁詠琪 溫善茹
從去年的社會運動到今年的新冠疫情，香港的經濟環境持續低迷，多間大小零售品牌結業。在本港多個核心商業區域，空置舖及招租廣告隨處可見。據美聯工商舖資料研究部發表的《2020年第三季度香港主要購物區街舖空置及商戶分布調查報告》，本港四個核心區（銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角）的空置舖位在第三季度共有945間，佔整體空置率12.6%，較去年同期上升逾一倍。據戴德梁行《全球主要大街》（Main Streets Across The World）2019 年度報告，香港銅鑼灣曾取代紐約第五大道上段，連續五年位居全球主要大街店鋪租金的榜首位置，價格為每年每平方呎2,745美元（約2.14萬港元）。不過現在以銅鑼灣區一線街道為例，空置舖數量達90間，其中以波斯富街最嚴重。
比「沙士」時更嚴峻
新冠肺炎疫情衝擊各行各業，首當其衝的是鐘錶及珠寶業，其次是大型餐廳食肆和時裝、鞋具等零售業。任職地產行業超過20年的中原（工商舖）商舖銅鑼灣區營業董事梁偉傑先生表示：「一定差過沙士！」梁偉傑解釋，沙士之後政府推出自由行，即在疫症後香港政府與內地簽署《內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排》（CEPA）以振興本地經濟，所以實際情況並沒有現在差。他說：「目前的市場只有本地內需，可是港人的需求及消費能力遠低於遊客。不計算社運的影響，新冠肺炎肆虐對本港的打擊至今已經超過十個月，而2003年的沙士只維持約三個月。」雖然本次疫情旅遊業同樣接近停工狀態，但影響的時間之長卻是沙士的三倍。他亦提到:「加上早前社運的影響，導致銅鑼灣區人流大幅減少，對零售業的打擊長達一年半以上，因此店舖空置的時間延長和數量大增亦無可避免。」
國際品牌撤退
梁偉傑表示，「特別是位於銅鑼灣的羅素街，下半年的空置量更急速上升，有五間商舖紛紛於結束合約後撤走，決定不再續租，而這些店舖大多數都是錶行以及一些國際大型品牌，例如名牌錶行Omega、意大利內衣店La Perla亦抵擋不住疫情來襲，一旦完約就不再續租。」同樣是世界知名內衣品牌的Victoria’s Secret，更是未完約便撤出。該舖位佔兩層高，據梁偉傑所示舖位租金約每月700萬港元，隨着英國Victoria’s Secret宣佈破產，香港分店亦不敵社運及疫情的連續打擊，相繼結業。而大型時裝品牌H&M位於旺角家樂坊的旗艦店，亦在今年第四季租約期滿後結業。
盛滙商鋪基金管理有限公司的創辦人及行政總裁李根興是本港有名的大業主。坐擁13間地鋪的他說：「由2013至2014年高峰期至今，店鋪租金跌幅八成，若從疫情開始算起，租金則是下跌了一半。」
短租舖增加 樓上舖轉街舖
核心區域缺少遊客光顧，導致以遊客生意為主的鐘錶、珠寶、名店等行業難以生存，令空置舖越來越多，而且空置時間越來越長。以銅鑼灣為例，該區域主要街道的空置舖大部分空置超過半年以上，導致部分業主選擇以短租形式租出舖位。今年以來，香港商業街都以本地客為主，所以銅鑼灣街道上出現了較多售賣口罩、手機配件、雜貨的店鋪。梁偉傑指，「這些店舖主要是以短租形式出租，短租舖的合約大多是三個月至半年左右。根據長租租金為50萬的舖位來計算，短租舖會以長租租金的30%-50%之間承租，即15萬至25萬左右。」
由於街舖空置率高，令其租金不斷下跌。在銅鑼灣渣甸街開設眼鏡店的陳永燁透露：「旁邊空置鋪的業主把租金從原來10多萬降至9萬，甚至還提出可以再議價，但舖位仍無人問津。」梁偉傑亦提到：「以銅鑼灣羅素街一個1500呎的舖位為例，在經濟穩定時的租金大約200多萬，現時租金下跌至150萬都無人問津。」
街舖租金下降也吸引了一些本來在樓上開設的店舖搬到街道，但這令樓上舖的空置率更嚴重，租金跌幅接近一半。梁偉傑指出：「樓上舖原來經濟穩定時的租金每呎約港幣50-60元，跌至現時每呎約港幣30元左右。」
李根興既是業主，也是租戶。他直言曾要求業主減租，但業主堅持不願意，於是他便「自行減租」。他說：「我第一個月試過七折交租，但業主第二個月仍不肯減租，我便決定不續租。」他補充，原本位於新世界大廈的辦公室由2013年起已租了七年，可惜業主堅持立場，導致辦公室不得不搬走，否則他會繼續租下去。
有業主出手相助
陳永燁在渣甸街的地舖租了超過13年。他指出：「舖位在經濟繁盛時，租金曾一度升至17萬一個月。」不過在疫情期間，最低亦試過減至9萬，「幸好業主都肯（減租），他知道現時（經濟）環境不好，如果他不肯減我們就生存不了」。他補充說：「受限聚令影響，大多市民都減少外出，加上堂食時間只限至晚上六點，夜晚的街道幾乎一個客人都沒有。市道最差的時候試過在星期五六日，連續三日零收入。」他還承認，由社運開始至今起碼虧了八個月，當生意額少得難以負擔租金時，他便會和業主「講數」。而他亦多次提及業主都非常友好，願意讓他以分期付款的方式支付租金，寄望雙方都能夠捱過這段艱難期。
陳永燁也有受惠於政府「保就業計劃」：「其實都是左手收八萬（資助），右手就給了業主，不過都好過沒有」。除了政府資助，他指廠商也提供不少優惠，例如隱形眼鏡商有提供買12盒送4盒隱形眼鏡的優惠；鏡片廠為催銷量進行鏡片買一送一及供應商減二百元優惠。他稱讚這些優惠真可以幫上忙，顧客的反應都不錯，多了不少訂單。他為了吸引顧客，還推出多項優惠套餐，如購買產品送護目鏡或防菌面罩，深受顧客歡迎。
李根興逆市助中小租戶
香港近期整體經濟蕭條，生意慘淡，為減輕租戶負擔，盛滙商鋪基金管理有限公司的創辦人及行政總裁李根興除了減租外，亦為中小企租戶構思一些優惠限定活動作宣傳。他說：「早前我替一間拉麵店舉行了大抽獎活動，亦推出了一連三日，送一百碗拉麵的噱頭。另外，我亦為一間熱狗店推行了『送出限量1000隻熱狗』活動。」每隻熱狗價格為50元，成本全由他負擔。他說：「人們知道這個活動不會是永遠免費的，只要他們試過，覺得好味，便會推介給身邊的朋友，下次自然就會返來。」
李根興指：「大部分業主都只會想租戶能夠準時交租，有事的時候不要麻煩他，即使租戶難以負擔租金也不太願意減租，只會跟你強調合約精神。」但李根興直言，自己不是慈善家，租客準時交租很重要，但業主同樣應確保租客可以賺錢，如租客遇到租金問題，他會幫租戶策劃宣傳，租戶生意增加，日後更能準時交租。他介紹，「我們有筆市場營銷預算，例如我們可以替拉麵店聯絡傳媒宣傳，舉辦吃拉麵比賽等。」李根興認為業主亦能樹立良心業主的形象，即使有租戶決定不續租，也會有其他租戶過來租，大家都是「雙贏」。李根興說，公司走服務式商鋪路線，即為租戶提供「一條龍服務」。租金包括贊助裝潢、營運建議和供應商介紹等，「我的租金從來都不便宜，但相比其他業主，我會提供更多服務，租戶會覺得物超所值。」
李根興形容業主與租客是「搭同一條船」，業主應幫租客解決困難，抱著共渡難關的心態。他設立了「良心業主經濟圈」，更推出了「一蚊鋪租」等援助措施。李根興呼籲其他業主共同加入經濟圈，他相信有良心的業主更受租客歡迎，還可能會造成一「店」難求的局面。他認為，「業主願意幫租戶減租，遠遠比政府『保就業計劃』津貼那四萬元更有幫助。」李根興與其他投資者於2016年成立了商鋪基金，維持每年集資2億元港幣。
