記者: 吳藹林 雷蘊琛
樓市於去年7月至年底下調達9.3％，發展商減價推盤下小陽春提早到來。不過，從第二季至年底，一手潛在供應多逾13,000伙，數目並不少。發展商及測量行不排除，樓價仍有逾10%下調壓力，亦有代理指新盤「量升價跌」下，小陽春難以持續。
樓市於去年7月開始下調，據差餉物業估價署數據，私人住宅售價指數由去年7月中的394.8點逐步下跌至去年底358.4點，跌幅高達9.3％，樓價等同重返去年初水平。其中以小型及中型單位領跌，分別累挫8.7%及9.9%。 見樓市轉勢，發展商加緊推盤，令樓市小陽春提早到來。由信置(083)牽頭發展的觀塘大型新盤「凱滙」打響頭炮，比當時同區的二手成交呎價低水15%。短短6天極速套現逾106億元，成一手新例後套現最快新盤。
不過，其後「凱滙」二期因售價加幅擴大，熾熱銷情退減。中國海外(688)的大埔山塘路「天鑽」乘勢而起，呎價比同區二手低水達13％，而該盤在不足10天內沽出全盤總數的49.1%。加上信置白石角「逸瓏灣8」亦緊接登場，開價較同區項目折讓近25%，而該盤兩房戶在首兩輪銷售中已沽清。至於永泰地產(369)屯門“The Carmel”及新地(016)馬頭角“Downtown 38”所推出的單位面積較細，因此售價600萬元以下單位較多，兩盤在首輪銷售中均沽逾九成單位。
仲量聯行：「樓價可再跌15%」
今年農曆新年假後，交投逐步回暖，長實(1113)執行董事「樓神」趙國雄認為，最近成交數字有所增加，主要因價格下調至較合理水平，並預期今年樓價仍有10%下調壓力。仲量聯行研究部資深董事鍾楚如則更為悲觀，她認為雖然本港失業率仍維持在20年低點，但現時內地企業已難以支持本地勞動市場，再加上若貿易戰不能迅速緩解，樓價將從去年高峰下滑4.2％，再進一步下跌最多15％。 事實上，香港各大發展商已陸續發表年內推盤大計，直至6月底，預計將有約4,000伙登場，全年則再推逾13,000伙。受大型屋苑帶動，一手供應主要集中在九龍及新界區;其中九龍西三個項目包括南昌站「匯璽」五期，長沙灣「家壹」及「愛海頌」共推逾2,699伙，而將軍澳「日出康城」第7及8期則推達2,544伙。由此可見，若然發展商推盤「累鬥累」，樓價跌幅將相當可觀。
九龍新界成新供應重鎮
美聯住宅部行政總裁布少明承認，今年將是一手供應高峰，認為若二手樓價無大幅上揚，發展商為求銷量，會以低市價或貼市價推盤，或先以優惠率較高的折實平均呎價吸引買家，及後每張價單續步加價。趙國雄則表明，由於市況波動，集團將為年內推售項目取得預售樓花同意書後才定價，而集團推盤「貨真價實」，新盤價格亦會跟隨市場調整，不排除觀察市況提供更多優惠協助市民上車。 對於早前有發展商把部分單位以招標形式推售，以破解政府要求，每次推售單位數目，不能少於預售樓花同意書單位總數20%的規定，一方面可滿足政府要求，另一方面可於樓價下行周期中繼續「囤貨」避免單位價格下調，布少明認為招標形式在豪宅銷售中較常見，而發展商如要迅速散貨，預計他們推盤仍會以抽籤形式為主，除非是一些較措手的中小型單位，發展商會觀察市場反應及控制出貨量，才會「逐粒逐粒賣」。
納米樓市場縮 買家稱自住無問題
至於今年首季有高達3,000個納米單位入伙，但租金回報率卻由市場預期的三厘跌至約兩厘，趙國雄認為目前市面的納米單位未必受租客歡迎，更明言只有200餘呎的單位是「不適合人居住」，他觀察到發展商對這類單位前景的看法已轉趨審慎，反映納米樓市場已響警號。鐘楚如則預計，納米單位價格將跟隨大市受壓，而且該類單位欠缺二手市場，業主或須大幅折讓才可沽貨。 不過，納米盤銷情仍然熾熱，有該類單位買家認為現時樓價或算是低位，怕「遲買會貴」，故按自己需要入市。歌手羅力威亦以首置身份，早前斥資500多萬元購入一伙一房戶，但認為是買來自住，所以不太擔心樓價升跌。
